- En urealistisk tro på boligmarkedet
Nordmenn tror boliger i fremtiden vil gi høyere avkastning og lavere risiko enn aksjer. Dette strider mot finansteorien, der det ikke er mulig å oppnå høy forventet avkastning uten samtidig å påta seg vesentlig risiko.
Opinion utførte nylig en utvalgsundersøkelse for VFF som viser at nordmenn flest tror boliger vil stige mer enn aksjer de neste fem årene. Samtidig svarer de at boligmarkedet ikke har nevneverdig høyere risiko enn høyrente, og vesentlig lavere risiko enn aksjer og aksjefond.
Nordmenns oppfatning av forventet avkastning vs. risiko de neste fem årene ¶
Kilde: «Fondsundersøkelsen 2013» utført av Opinion for VFF mai 2013
- Dette viser at mange nordmenn undervurderer risikoen i boligmarkedet. Enhver plasseringsform som har steget så mye som boligmarkedet har gjort de siste 20-årene, er per definisjon beheftet med relativt høy risiko, sier Lasse Ruud, administrerende direktør i VFF.
Har urealistisk tro på bolig kontra aksjer ¶
Mange nordmenn synes å ha en oppfatning om at boliger har hatt en sterkere verdiutvikling enn aksjer, men tall fra Norges Eiendomsmeglerforbund og VFF fra 19851) til i dag viser noe annet. Boligprisindeksen fanger hverken opp leieinntekt, vedlikeholdskostnader eller standardheving som har funnet sted i perioden, noe som medfører at den ikke danner et presist sammenligningsgrunnlag mellom avkastning på aksjer versus bolig perioden.
1) Grafen er indeksert til 100 1.januar 1985 som er starttidspunktet for Norges Eiendomsmeglerforbunds boligprisindeks. Kilde: Norges Eiendomsmeglerforbund og VFF
- Det norske aksjemarkedet har hatt en sterkere verdiutvikling fra 1985 og fram til i dag enn boligprisindeksen. Globale aksjer har hatt en unaturlig dårlig avkastning i samme periode, og har dermed gjort det svakere en boligprisindeksen, sier Ruud.
Lånt avkastning
Mange nordmenn har hatt en høy andel lån på sine boliger. Når boligen har steget mye i verdi fremstår den avkastningen på egenkapitalen som vesentlig høyere enn hva selve boligprisutviklingen har vært.
- Det blir imidlertid feil å sammenligne en belånt boligavkastning med en ikke-belånt avkastning på aksjer. Det er nok belåningen av våre boliger som medfører at mange sitter igjen med et inntrykk av at bolig har gitt høyere egenkapitalavkastning enn aksjefond de siste 20 årene.