Bolig for alle pengene?
En undersøkelse gjennomført av Opinion for Verdipapirfondenes forening viser at mange nordmenn forventer høyere avkastning på egen bolig og annen eiendom enn i aksjefond de kommende 12 måneder. Dette er tankevekkende, og i den grad forestillingen forleder oss til å overinvestere i eiendom som sparealternativ er det også bekymringsfullt, skriver administrerende direktør Lasse Ruud.
På spørsmål om å rangere de tre sparealternativene som man tror vil gi høyest avkastning/stige mest i verdi de neste 12 måneder topper ”Egen bolig”, ”Aksjefond” og ”Fast eiendom utenom egen bolig” listen. Egen bolig har desidert flest førstevalg, Fast eiendom utenom egen bolig flest andrevalg og aksjefond flest tredjevalg.
Aksjemarkedet har steget mer
Verdistigningen i boligmarkedet har vært gjennomsnittlig 7 prosent per år siden 1985, i henhold til ECONs boligprisstatistikk i mai 2007. Verdistigningen i det norske aksjemarkedet har vært gjennomsnittlig 11 prosent per år i den samme perioden.
Ser vi på SSBs boligstatistikk (som bygger på et noe mer omfattende grunnlagsmateriale) ser vi at boliger har steget i verdi med gjennomsnittlig 8 prosent per år siden 1992. 1992 markerer starten på den perioden med prisvekst i boligmarkedet vi fortsatt er inne i. Det norske aksjemarkedet har gitt 14 prosent verdistigning i gjennomsnitt per år i den samme perioden.
Viktige forbehold
Statistikken over verdistigning i eiendom og aksjer er ikke direkte sammenlignbar. En vesentlig faktor ved investering i egen bolig er verdien av å bo i boligen. For annen fast eiendom kommer tilsvarende leieinntekter fra eiendommen i tillegg til verdistigningen. Verken verdien av å bo i boligen eller leieinntekter er reflektert i boligprisstatistikken. Samtidig vil oppgradering av standard ha økt verdien på mange eiendommer, men kostnadene til slik oppgradering er ikke trukket fra boligprisveksten. Løpende kostnader til vedlikehold og kommunale avgifter er heller ikke tatt hensyn til.
Samtidig koster det også noe å investere i aksjemarkedet. For tiden har billigste aksjefond som investerer på Oslo Børs årlige forvaltningsgebyrer på 0,35 prosent i året. Gjennomsnittlig forvaltningshonorar blant norskforvaltede aksjefond ligger omkring 1,7 prosent per år.
Spre investeringene
Både bolig og aksjer er fornuftige langsiktige spareformer. Men verken historisk verdistigning eller fundamentale forhold tilsier at man kan forvente høyere avkastning i bolig enn aksjer over tid. Likevel kan det synes som om mange nordmenn har en forestilling om at bolig vil stige mer i verdi enn aksjer fremover.
Dette er tankevekkende, og i den grad forestillingen forleder oss til å overinvestere i bolig som sparealternativ er det også bekymringsfullt. I tillegg til skjeve forventninger om verdistigning kan også den gunstige skattemessige behandlingen av boliginvesteringer føre til at mange investerer mer i bolig enn de ellers ville gjort.
Overinvestering i bolig gjør formuen vår svært sårbar for prisfall i vårt lokale boligmarked. De som for eksempel planlegger å benytte boligen til å finansiere sin pensjon bør reflektere over dette. Både boligmarkedet og aksjemarkedet svinger i verdi. Det er i den enkelte sparers interesse å vurdere fordelingen av formuen totalt sett, og fordele nye sparepenger slik at risikoen spres på flere aktivaklasser, sektorer og geografiske områder. Det gir flere bein å stå på i de fasene av livet da vi ønsker å tære på formuen.