– Vi tror på trolldom i boligmarkedet
Det er vanskelig å vite om man er i en boble før den sprekker, men lett å gjenkjenne psykologien som blåser den opp. Den har vi i fullt monn i det norske boligmarkedet.
Kommentar av Bernt S. Zakariassen, administrerende direktør i VFF.
En fersk spørreundersøkelse viser at egen bolig er den investeringsformen de aller fleste av oss forventer høyest avkastning fra. På spørsmål om forventet avkastning neste 12 måneder, rangerer 39 prosent bolig på førsteplass, fulgt av 11 prosent for eiendom utenom egen bolig, 10 prosent for enkeltaksjer og 9 prosent for aksjefond.
Samtidig er egen bolig den investeringen folk mener har lavest risiko, til og med lavere enn banksparing og pengemarkedsfond, viser undersøkelsen, som ble gjennomført i mai av Opinion for Verdipapirfondenes forening.
Egen bolig har altså høyest forventet avkastning og lavest risiko. Vi forventer å få både i pose og sekk.
Som mange ser, strider dette mot en av grunnpilarene innen finans, nemlig at det er sammenheng mellom forventet avkastning og risiko.
Vi har stilt det samme spørsmålet i flere år og ser stadig sterkere tro på at bolig er en magisk investering som kombinerer høyeste avkastning og laveste risiko. En slik tro på at et marked bare kan gå videre oppover, at vi får være med på leken uten å måtte tåle steken, er et klassisk tegn på at en finansiell boble blåses opp.
Hva skyldes denne troen?
En viktig grunn er utvilsomt at vi har hatt en eksepsjonelt lang oppgangsperiode, nær 25 år, i det norske boligmarkedet, drevet av sterk norsk økonomi, stadig lavere rente og skattefordeler.
Men samtidig er det sider ved boliginvestering som kan gjøre at vi overvurderer avkastningen og undervurderer risikoen.
For det først er det det vanskelig å beregne nøyaktig hvor god investering i egen bolig er. Er nytt kjøkken en investering eller forbruk? Det er lett å undervurdere hvor mye det over tid koster å holde en bolig på den stadig høyere standarden som skal til for å unngå stempelet «oppussingsobjekt». Og husker man å regne med utgiftene til forsikring, kommunale avgifter, eiendomsskatt og så videre? I tillegg kommer høye transaksjonskostnader når boliger omsettes.
Alt dette gjør at det er lett å overvurdere avkastningen.
For det andre er boligkjøp gjerne tungt belånt. Når belånte verdier øker, blir effekten desto større på egenkapitalen. Gjennom mer enn to tiår har norske boligkjøpere stort sett bare sett denne positive effekten av belåning. Motsatsen, at belåning også øker effekten av verdifall, har få opplevd.
Dette gjør nok at mange undervurderer risikoen i høyt belånte boliginvesteringer, selv om utviklingen i boligmarkedet i Rogaland har gitt en påminnelse det siste året.
Det er verdt å minne seg selv på at dersom du har 85 prosent lån og boligens verdi faller med 15 prosent, så er 100 prosent av innskutt egenkapital borte. I perioden frem til dagens oppgang begynte i 1992 falt boligprisene i snitt rundt 30 prosent, altså dobbelt så mye.
Til sist blir både avkastning og risiko delvis skjult av at verdien på boliger, i motsetning til aksjer og aksjefond, ikke offentliggjøres hele tiden. Det kan forlede oss til å tro at den reelle verdien utvikler seg mer stabilt enn den gjør. Selv om du ikke kontinuerlig får beskjed om hvor mye en investor er villig til å betale for boligen din, betyr det ikke at den reelle verdien dermed svinger mindre.
Jeg mener selvsagt at nordmenn for all del må kjøpe og eie bolig eller hytte. For de fleste er det en helt riktig investering, og vi er mange som også føler stor tilfredshet ved å eie vårt eget.
Men det er likevel grunn til å være bekymret for at oppfatningene som kommer til uttrykk i våre årlige undersøkelser, kan føre til at vi putter altfor mange egg i én kurv: vårt lokale boligmarked – og ikke bare i egen bolig, men også i utleieboliger.
Det faktum at Norge skiller seg ut fra andre land med en eksepsjonelt sterkt boligprisoppgang de siste 25 årene gjør ikke fallhøyden mindre.
Det er viktig å etterstrebe et mest mulig realistisk beslutningsgrunnlag for sparing og investeringer, basert på erfaring, sunn fornuft og innsikt i økonomiske basale sammenhenger. To grunnpilarer er verdien av risikospredning og sammenhengen mellom avkastning og risiko.
Samtidig er det viktig at ikke skattesystemet premierer overinvestering i bolig. De senere årene er det tatt skritt for å redusere den skattemessige favoriseringen av eiendomsinvesteringer. Samtidig endres nå beskatningen av utbytte og gevinster, og det er viktig at dette totalt sett gir et skattesystem som stimulerer folk flest til også å gjøre det politikerne selv har funnet fornuftig i forvaltningen av oljeformuen: brede investeringer i verdens verdipapirmarkeder.
Skattesystemet bør ikke bygge opp under troen på trolldom i boligmarkedet.
Les saken på dn.no:– Sterkere tro på at bolig er en magisk investering